荷蘭ING集團(tuán)關(guān)博仁：房地產(chǎn)信托更適合中國(guó)市場(chǎng)
來(lái)源：www.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-03-21
作為最早進(jìn)入中國(guó)的境外房地產(chǎn)基金——荷蘭ING集團(tuán)中國(guó)地區(qū)總經(jīng)理在中國(guó)金融業(yè)日漸開放的今天，關(guān)博仁認(rèn)為，房地產(chǎn)信托基金也許不失為中國(guó)地產(chǎn)融資的一種新興途徑
作為最早進(jìn)入中國(guó)的境外房地產(chǎn)基金——荷蘭ING集團(tuán)中國(guó)地區(qū)總經(jīng)理。
在中國(guó)金融業(yè)日漸開放的今天，關(guān)博仁認(rèn)為，房地產(chǎn)信托基金也許不失為中國(guó)地產(chǎn)融資的一種新興途徑。
中國(guó)沒有地產(chǎn)基金
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：目前，內(nèi)地第一只“準(zhǔn)地產(chǎn)基金”——聯(lián)信·保利信托已經(jīng)正式推出。北京、杭州等地都在醞釀新的地產(chǎn)類信托產(chǎn)品。您覺得信托與基金哪一種方式對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)更為合適，發(fā)展速度會(huì)更快？
關(guān)博仁：我認(rèn)為，目前內(nèi)地根本沒有地產(chǎn)基金，出現(xiàn)的都是地產(chǎn)信托，也就是不定向的。真正意義上的地產(chǎn)信托和基金都沒有。這要等新的信托法出來(lái)以后才會(huì)出現(xiàn)。也就是說(shuō)允許不定向的，規(guī)模大的，不受200份限制才算?，F(xiàn)在內(nèi)地的都是定向的針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的融資渠道。內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)信托基金還不是很了解，境外是先有項(xiàng)目上市，一般都是有固定收益回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)，放在一個(gè)上市公司的底下。這個(gè)是基金形式的上市公司。
內(nèi)地地產(chǎn)信托，則是地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定向融資的方式。即使你說(shuō)現(xiàn)在不定向，先融資，再把錢將來(lái)投到什么項(xiàng)目上，那也不是境外所講的地產(chǎn)信托基金，只能說(shuō)是一種募集資金的方式，就像是一種風(fēng)險(xiǎn)投資，成功與否很難講。投資人把錢都放到一個(gè)公司讓他們管理，由他們找項(xiàng)目投資，這是很不保險(xiǎn)的，只有市場(chǎng)才能決定這種基金產(chǎn)品能不能成功。我們也希望看到誰(shuí)能先打開這個(gè)局面。我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)很感興趣，但現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)還不存在。融資成不成功，就能看出市場(chǎng)接不接受。當(dāng)有人成功后，馬上就會(huì)有人一窩蜂搞。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：內(nèi)地地產(chǎn)基金遲遲不能推出的瓶頸在哪里？
關(guān)博仁：這個(gè)問(wèn)題不能單看房地產(chǎn)，要看內(nèi)地金融市場(chǎng)的形勢(shì)，房地產(chǎn)基金要看政策方面有多大支持性和重要性。內(nèi)地現(xiàn)在需要處理的是不良資產(chǎn)和證券市場(chǎng)。短期內(nèi)發(fā)行房地產(chǎn)基金的可能性，這要分開來(lái)說(shuō)，一種是房地產(chǎn)基金，另一種是房地產(chǎn)信托投資基金，并不是內(nèi)地的房地產(chǎn)信托。內(nèi)地的政策應(yīng)該是不支持房地產(chǎn)基金的，而鼓勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)基金，扶持內(nèi)地科技企業(yè)的發(fā)展。內(nèi)地房地產(chǎn)已經(jīng)夠熱了，對(duì)中央來(lái)講，市場(chǎng)供應(yīng)量不小，投資過(guò)高。
對(duì)內(nèi)地來(lái)說(shuō)適不適用，有沒有必要推出這個(gè)基金是很值得推敲的。關(guān)鍵是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和投資額都超過(guò)了國(guó)際水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要調(diào)整的，并不是錢不夠，只不過(guò)分得太散，所以需要整合。房地產(chǎn)信托需要完善，實(shí)際上內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商比較幸運(yùn)，境外是沒有房地產(chǎn)信托的。內(nèi)地去年發(fā)行了40多家房地產(chǎn)信托。不算多，還可以再發(fā)展，讓私人財(cái)產(chǎn)投入房地產(chǎn)開發(fā)，可以解決很多問(wèn)題。
地產(chǎn)信托更適合市場(chǎng)需求
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：這樣說(shuō)來(lái)您覺得地產(chǎn)信托適合不適合中國(guó)國(guó)情呢？
關(guān)博仁：房地產(chǎn)信托基金是一種上市的基金，把內(nèi)地有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)裝到一個(gè)基金里面在股票市場(chǎng)上市。在亞洲這是一種新興產(chǎn)品，出來(lái)沒多長(zhǎng)時(shí)間，但很成功。投資者很喜歡，因?yàn)槊總€(gè)基金持有的都是有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。投資可靠，不是經(jīng)營(yíng)性生意，而是投資不動(dòng)產(chǎn)，每年有穩(wěn)定的資金回報(bào)。而且對(duì)此各地聯(lián)交所有規(guī)定，中國(guó)香港和新加坡都是如此，要符合房地產(chǎn)信托基金的要求，基金每年從被投資物業(yè)收回的收益要有95%或以上分配給股東，這跟一般上市公司不一樣。其他上市公司由董事會(huì)決定拿多少出來(lái)分配，一般有5%已經(jīng)很不錯(cuò)。而房地產(chǎn)信托基金就很好，有些國(guó)家甚至規(guī)定100%分配的。打個(gè)比方，北京國(guó)貿(mào)是很好的物業(yè)，如果讓你拿1萬(wàn)元錢參股你肯定愿意，但業(yè)主肯定不愿意。如果放到基金里面上市，股民就可以買了，拿到每年租金收入的凈回報(bào)，這是很受歡迎的。房地產(chǎn)信托基金在內(nèi)地推出來(lái)以后對(duì)市場(chǎng)有什么影響，馬上就能想到會(huì)從股票市場(chǎng)吸走一大批資金，對(duì)其他上市公司造成壓力。
從相關(guān)法律、政策來(lái)說(shuō)，必須要有規(guī)范的發(fā)行及管理的規(guī)定，比如有專業(yè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行前期的調(diào)查和評(píng)估，對(duì)信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等。投資者利益受到保障，才會(huì)有更多投資者愿意投資?；鸾Y(jié)構(gòu)要有一個(gè)固定的模式，發(fā)展初期不能變來(lái)變?nèi)ァ?br>
現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地成立房地產(chǎn)投資信托基金的環(huán)境不成熟，比如說(shuō)跟其他國(guó)家比，像通過(guò)基金方式投資，在稅務(wù)上很多優(yōu)惠，但內(nèi)地目前征集的稅種太多，法律結(jié)構(gòu)上的困難，又可能造成重復(fù)收稅，這樣，剩下來(lái)的回報(bào)就很少。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：目前，內(nèi)地銀行“房貸證券業(yè)務(wù)”即將推出。這一模式與國(guó)際相比有何異同？
關(guān)博仁：這個(gè)問(wèn)題很難回答，內(nèi)地按揭證券化正在做試點(diǎn)，發(fā)展還不很清晰，此外，內(nèi)地現(xiàn)在重點(diǎn)是不良資產(chǎn)證券化，估計(jì)按揭證券化發(fā)展不會(huì)太快。境外房貸證券化很普遍。大體上也是這個(gè)思路，將其證券化在股票市場(chǎng)上市，讓銀行把房貸套現(xiàn)周轉(zhuǎn)做其他業(yè)務(wù)。但是，境外的房貸比較規(guī)范，每一筆房貸都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審核，對(duì)投資者比較有保障。
全世界經(jīng)濟(jì)都有泡沫
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：現(xiàn)在對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)投資，有專家提出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，ING對(duì)此有何看法？
關(guān)博仁：預(yù)警是有必要的，現(xiàn)在全世界經(jīng)濟(jì)都是一個(gè)泡沫，不一定壞事，關(guān)鍵是有沒有足夠基礎(chǔ)支撐它的膨脹?；A(chǔ)就是說(shuō)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，房地產(chǎn)跟股票市場(chǎng)一樣，還要看投資者信心，靠大家的期望。大家對(duì)將來(lái)有信心，不然現(xiàn)在都超標(biāo)了，市場(chǎng)為什么還能生存。把握好投資者的信心不會(huì)有問(wèn)題，當(dāng)然也有一定的危險(xiǎn)。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：要想在地產(chǎn)金融市場(chǎng)上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，您覺得應(yīng)該怎么做？
關(guān)博仁：有中國(guó)特色的房地產(chǎn)信托就是一個(gè)很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。房地產(chǎn)信托不需要大有名氣的開發(fā)商，看的是項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和可行性進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，能有效保障投資者，信托兩三年就可以還款，特別是手續(xù)齊全的住宅開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)不是很高。能把內(nèi)地的游資引導(dǎo)到房地產(chǎn)，可以解決很多問(wèn)題，但是政府也要好好規(guī)范這個(gè)金融領(lǐng)域。
(xintuo摘自第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))